ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์

1.นาย ส.ได้ทำสัญญารับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัท ซ. (บริษัทฯ) เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2552 มีกำหนดเวลาไถ่ถอน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา

2.นาย ส. และบริษัทฯ ได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่รวม 3 ครั้ง ดังนี้

- ครั้งที่ 1 เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2553 ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก มีกำหนดเวลา 3 เดือน โดยไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก

- ครั้งที่ 2 เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2553 ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก มีกำหนดเวลา 6 เดือน โดยมีหนังสือหรือหลักฐานหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก ลงวันที่ 11 สิงหาคม 2553

-ครั้งที่ 3 เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2554 ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก มีกำหนดเวลา 1 ปี โดยมีหนังสือหรือหลักฐานหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก ลงวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2554ต่อมา ได้ทำสัญญาและจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากในวันที่ 31 สิงหาคม 2554

กรณีนาย ส. รับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทฯ เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2552 กำหนดไถ่ถอน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา ต่อมา ได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2553 วันที่ 1 ตุลาคม 2553 และวันที่ 31 สิงหาคม 2554 นั้น เห็นว่า กำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอนทรัพย์สินได้สิ้นสุดลงแล้วในวันที่ 13 พฤษภาคม 2553 ซึ่งเป็นไปตามข้อ 11 ของระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. 2549 ดังนั้น

1.กรณีบริษัทฯ ไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา นาย ส. ย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก จึงเข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร นาย ส. ต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ในกรณีที่ไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

2.กรณีนาย ส. และบริษัทฯ ได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2553 ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ตามสัญญาแล้วนั้น ถือเป็นคำมั่นจะซื้อจะขาย ตามมาตรา 454 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การที่บริษัทฯ นำสินไถ่ไปไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากนาย ส. เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2554 และนาย ส. ได้โอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทฯ จึงเข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร และถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร และเมื่อการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้กระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์และมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 นาย ส. จึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ดี เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ พ.ศ. 2541 เมื่อนาย ส. ได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว นาย ส. มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544