ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายฝากอสังหาริมทรัพย์

นาย ก. ได้ทำสัญญารับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์กับผู้ขายฝากซึ่งเป็นบุคคล

โดยมีกำหนดระยะ

เวลาตามสัญญา 5 ปี

และผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด นาย ก.

จึงขอทราบว่า

1. ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก

ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท

2.

กรณีผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา

ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร

และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท

กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา

ภาระภาษี

เงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

1.1 การขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ "ขาย"

ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก

อสังหาริมทรัพย์

ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา

หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝาก

แก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ

ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร

และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝาก

ถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร

ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้

ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร

1.2 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร

ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก

ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา

50(5)แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝาก

ซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8)

แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้

จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น

โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้

ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร

อย่างไรก็ดี

หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็น

การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา

ออกตามความในประมวล

รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.

2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย

และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวม

คำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้

เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน

หรือไม่ขอเครดิต

เงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3

แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร

(ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544

1.3 การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตาม 1.1 และ 1.2

ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์

เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มี

การโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

1.4 กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตา

มสัญญา

ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก

เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร

ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณเสียภาษี

เงินได้บุคคลธรรมดา

โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น

(ในวันที่

อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมี

ของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมิน

ทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม

ประมวลกฎหมายที่ดิน

ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

2.1 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน 5 ปี

นับแต่วันที่ผู้ขายฝาก

ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่ง

พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวล

รัษฎากร ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

2.2 เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝาก

ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

ผู้รับซื้อฝากไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด

หากผู้รับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวภายใน

5 ปี นับแต่

วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น

เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา

4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา

91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

2.3 การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

ให้คำนวณจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหัก

รายจ่ายใดๆ ตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

(1) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16)

สูงกว่า

ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น

ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตาม

บันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)

(2) กรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16)

ต่ำกว่า

ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์