ภาษีธุรกิจเฉพาะ การขายอสังหาริมทรัพย์

นาย ก. ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 47249 เนื้อที่ 1 งาน 13 ตารางวา แขวงตลาดบางเขน

เขตดอนเมือง กรุงเทพฯ เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2532 นาย ก. และเพื่อนอีก 2 คน คือ นาย ข.

และ นาย ค. ซึ่งมีที่ดินในบริเวณเดียวกันมีความประสงค์ก่อสร้างอาคาร 3 ชั้น ลักษณะเป็นทาวน์เฮ้าส์

คนละ 2 หลัง ให้มีลักษณะเหมือนกัน เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทั้ง 3 คน ได้ร่วมกันขออนุญาตก่อสร้าง

อาคาร จำนวน 6 หลัง และได้รับอนุญาตเมื่อเดือนกรกฎาคม 2534 ใบอนุญาตใช้ได้จนถึงเดือน

กรกฎาคม 2535 เนื่องจากที่ดินมีลักษณะเป็นตัวอักษร L ที่ดินของ นาย ก. ติดกับ นาย ค. เป็นรูป

เฉียง ไม่อาจก่อสร้างอาคารได้ จึงต้องตัดที่ดินให้เป็นเส้นตรงที่ดินส่วนที่เกินจำนวน 3 ตารางวา ให้

นาย ค. ถือกรรมสิทธิรวมเฉพาะส่วน เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2534 และแบ่งกรรมสิทธิรวมให้ นาย ค.

เมื่อวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2537 ที่ดินของ นาย ก. จึงเหลือ 1 งาน 10 ตารางวา

ทั้ง 3 คนได้ร่วมกันขอทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้านปลูกใหม่ ตามคำร้องที่ 346 ลงวันที่ 2

เมษายน 2535 ได้เลขที่บ้าน 122/75 - 122/80 ทั้ง 3 คน ไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน บ้านทั้ง 2

หลัง ของ นาย ก. ปลูกสร้างเสร็จไม่เกินเดือนกรกฎาคม 2535 ตามที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2538 นาย ก. ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดที่ซื้อมาในนามเดิม เป็น 2

โฉนด คือโฉนดเลขที่ 2681 เนื้อที่ 58 ตารางวา และโฉนดเลขที่ 5488 เนื้อที่ 52 ตารางวา

เป็นเหตุให้บ้านทั้ง 2 หลัง ที่ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเดียว ถูกแบ่งแยกออกเป็น 2 โฉนด ๆ ละ 1 หลัง

นาย ก. ได้อยู่อาศัยในบ้านที่ปลูกสร้างทั้ง 2 หลัง ตลอดมาจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 จึงได้ขาย

ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้ง 2 โฉนด ให้กับ นาย ง. แต่เมื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ณ

สำนักงานที่ดินสาขาดอนเมืองเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินได้ให้ นาย ง. โอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่ดินไปก่อน

ทั้งนี้ เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นมีชื่อของบุคคลอื่นขออนุญาตก่อสร้างร่วมกับ นาย ก. อยู่ด้วย จึง

จำเป็นต้องทำการประกาศในที่เปิดเผยเป็นเวลา 30 วัน ตามกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์ว่าไม่มีผู้คัดค้านใน

การโอน ต่อมาเมื่อครบกำหนด 30 วัน ตามประกาศ ไม่ปรากฏว่ามีผู้คัดค้านในการโอนกรรมสิทธิ์ จึงได้

ติดต่อกับสำนักงานที่ดินฯ เพื่อขอโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว แต่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินฯ ได้

แจ้งให้ทราบว่าในการโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินครั้งนี้ นาย ก.จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึง

จะทำการโอนได้ จึงหารือว่าการที่ นาย ก. ซึ่งเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ ทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างมา

เกินกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในการโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินหรือไม่

เห็นว่า นาย ก. ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างมาตั้งแต่เมื่อได้ขออนุญาตปลูกสร้าง

อาคารเมื่อเดือนกรกฎาคม 2534 ดังนั้น หากปัจจุบัน นาย ก. จะจดทะเบียนขายอาคารดังกล่าว จึง

มิได้เป็นการกระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ตามมาตรา 4 (6) แห่ง

พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น

การค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่อยู่ในบังคับต้องเสีย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีดังกล่าวผู้ขายได้ที่ดินจากการซื้อมาก่อน ต่อมาผู้ขายได้สิ่งปลูกสร้างมาในภายหลัง ถือ

ได้ว่าผู้ขายได้สิ่งปลูกสร้างมาไม่พร้อมกับที่ดิน และแยกทำนิติกรรมสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างหาก

จากกัน กรณีขายสิ่งปลูกสร้าง ตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า นาย ก ได้ก่อสร้างอาคารทั้ง 2 หลัง ในเดือน

กรกฎาคม 2534 ก่อสร้างอาคารเสร็จไม่เกินเดือนกรกฎาคม 2535 ตามที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างและ

ได้ขายอาคารทั้ง 2 หลัง เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2541 จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำเกิน

5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่

อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา

4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 แต่อย่างใด